1. 실지거래가액에 의한 세액계산
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부하여야 합니다.
가. 실지 양도가액
○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
나. 실지 취득가액
○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.
※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액
- 타인으로부터 매입한 자산:매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
- 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세․등록세 포함)․설치비 기타 부대비용의 합계액
○ 취득가액 계산시 포함되는 것
① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.
② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.
다. 기타 필요경비
○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
○ 자본적지출액
① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
-「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.
이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4.재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5.기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
○ 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)
☞ 비교: 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음